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调研纪要|山西省三四线城市(四十一):晋中篇 

来源:山西化工 【在线投稿】 栏目:综合新闻 时间:2020-10-02











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晋中作为太原的卫星城市,其与太原房地产市场休戚与共。短期市场仍有压力,太榆同城真正落地后或将出现炒作行情。

? 作者 / 杨科伟、柏品慧

晋中,山西省地级市,北与省会太原市毗邻。市下辖榆次区、太谷区2个市辖区、8个县,代管1个县级市,总面积平方千米。据2019年人口抽样调查,年末全市常住人口338.9万人,常住人口城镇化率为56.84%。

据初步核算,2019年晋中全年GDP1460亿元,比上年增长6.3%。第二、三产业增加值占GDP比重分别为45%和47%。晋中第二产业起步较早,工业基础条件良好,产业以煤气化工为主。作为晋文化、晋商文化的发祥地,第三产业以旅游业为核心,2019年旅游业总收入过千亿。

2019年,晋中城镇常住居民人均可支配收入元,增长6.8%。结合商品房销售均价,以2018年山西城镇居民人均住房面积34平方米计算,2019年晋中城镇常住居民人均房价收入比约为5.9年。

市场综述

01

2018年才开始发力
2019年成交规模新高、房价高位走稳

2016年,晋中房地产市场开始转暖,成交量价皆步入上行通道。2018年,市场出现抢购潮,全年榆次区商品住宅成交面积接近200万平方米,创历史新高,成交均价突破8000元/平方米。2019年以来,市场逐渐回归理性,成交明显缩量,房价则高位走稳。

当前市场

02

6-8月市场火爆,但太榆同城利好未兑现
9月去化压力浮现

疫情期间晋中房地产市场近乎停摆,部分项目在线选房,并实行特价房营销,最高降幅1000元/平方米。3月15日,售楼处陆续开放,市场也有序复苏。6-8月,谣传太榆同城落地,榆次区正式并入太原,致使太原外溢客户大量进场,晋中房地产市场迅速升温,各项目案场销售全线飘红,8月成交更是创年内新高。不过,9月市场期盼的太榆同城利好并未兑现,市场观望情绪再起,去化压力再次浮现。1-8月,榆次区商品住宅成交约80万平方米,同比下降17%。

政策环境

03

不限购、不限售,认贷不认房
首套首付2成、二套3成

晋中政策相较宽松,不限购、不限售;认贷不认房,首套房首付比例不低于20%,二套首付不低于30%,贷款利率上浮10%-15%。

热点区域

04

太原外溢客首选北部新城
老城区主打地缘性客户,下辖市县市场封闭

晋中主城区为榆次区,划分为北部新城和老城区两大板块。其中,北部新城紧邻太原,可以吸纳太原外溢客群,成交占比30%-40%,榆次本地客户占比30%-40%,周边市县客户占比约20%。北部新城坐拥大学城,汇集多所高校,整体居住氛围浓厚。北部新城也是榆次区的热点板块,成交规模优势明显,房价8000元/平方米-10000元/平方米。

老城区在售项目较少,去化速度明显不及北部新城,房价8000元/平方米-10000元/平方米,与北部新城相差不大。太原外溢客户较少在老城区购房,大都在北部新城收割完毕,老城区地缘性客户成交占比60%-70%,周边市县客户占比30%。

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